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Deberes del Arrendador: Las Reparaciones y el Mantenimiento

Uno de los muchos deberes del arrendador consiste en reparar la propiedad arrendada y mantenerla en condiciones habitables. Asimismo, toda vez que el arrendador deba ingresar a la propiedad arrendada, deberá notificar oportunamente al arrendatario, salvo en casos de emergencia.

Muchos arrendadores entran en conflicto con sus arrendatarios por no reparar o corregir problemas en una unidad de arrendamiento. En general, el mejor consejo para un arrendador es que repare un problema en la propiedad arrendada tan pronto como sea posible. Los problemas de calefacción y plomería, por su naturaleza singular, deben arreglarse dentro de las 24 horas después de tomar conocimiento del problema. En el caso de otros problemas que no son tan urgentes, las reparaciones deben efectuarse dentro de las 48 horas. Sin embargo, los arrendadores siempre deben tener en cuenta que deben notificar con anticipación a los arrendatarios antes de ingresar a la propiedad arrendada. Los arrendadores solo pueden ingresar a una unidad de arrendamiento sin previo aviso en casos de emergencia, como inundaciones o incendios.

Deber de reparación y mantenimiento

En la mayoría de los estados, un arrendador debe asegurarse de que la propiedad arrendada se encuentre en condiciones habitables cuando el arrendatario se muda. Además, una vez que el arrendatario se muda, el arrendador debe efectuar las reparaciones y tareas de mantenimiento necesarias para que la propiedad arrendada se conserve en condiciones habitables. Una propiedad habitable es aquella que cuenta con adecuada calefacción, agua, electricidad y limpieza, y que es estructuralmente segura.

Asimismo, los arrendadores deben consultar las normas de los códigos locales en materia de ventilación, iluminación y cableado eléctrico. Estas leyes varían de un estado a otro e, incluso, de una ciudad a otra. Por ejemplo, algunas ciudades requieren que los arrendadores coloquen detectores de humo en determinadas ubicaciones de una casa arrendada y que los controlen de manera regular y reemplacen sus baterías cuando sea necesario.

Algunos estados también exigen que los arrendadores cuiden y protejan la seguridad de sus arrendatarios. En estos estados, los arrendadores deben garantizar que haya cerrojos en todas las ventanas al exterior, una perilla con cierre y una cerradura con seguridad en cada puerta al exterior, un mecanismo de cierre tipo pasador y cerrojo de mano para cada puerta de vidrio corrediza al exterior. Además, muchos estados requieren que los arrendadores cambien todas las cerraduras de una propiedad de arrendamiento entre un arrendatario y otro.

Debido a la naturaleza variable de los deberes del arrendador, debe asegurarse de consultar detenidamente los códigos locales en materia de propiedades de arrendamiento en su estado y ciudad. Normalmente, puede encontrar esta información en la oficina de viviendas o construcciones local, así como en los departamentos de bomberos y salud locales.

Qué puede suceder si no lleva a cabo las reparaciones requeridas

Cuando un arrendador no realiza las reparaciones o las tareas de mantenimiento necesarias después de recibir la solicitud del arrendatario, podría haber diversas consecuencias. En primer lugar, dependiendo de las leyes de su estado, el arrendatario podría optar por retener todo el alquiler hasta que se repare el problema. Algunos estados consideran que esto es excesivo y suelen requerir que el arrendatario coloque el dinero del alquiler en una cuenta de depósito de seguridad que se liberará al arrendador una vez realizadas las reparaciones. Además, su arrendatario podría decidir pagar un monto menor de alquiler hasta que se solucione el problema.

Luego, si el arrendador no repara un problema de forma oportuna después de recibir la notificación, el arrendatario puede contratar a un tercero y realizar las reparaciones necesarias. Si bien el arrendatario debe ser razonable al elegir a la persona que realizará las reparaciones, el costo probablemente se deduzca de su siguiente pago de alquiler.

Además, si el problema viola los códigos de salud o de construcción locales o estatales, el arrendatario puede decidir comunicarse con las autoridades locales al respecto. Si los inspectores se presentan y descubren el problema, como arrendador, podría recibir una orden para corregir el problema, además de tener que pagar posibles multas o sanciones.

Por último, si el problema es generalizado y perturba el derecho del arrendatario de vivir en una estructura habitable, este puede decidir simplemente mudarse de la unidad arrendada y rescindir el contrato de arrendamiento. Esto podría conducir a una demanda contra usted como el arrendador, denominada "demanda por desalojo forzado". Para obtener una decisión favorable en esta demanda, el arrendatario debe poder demostrar dos cosas. Primero, debe demostrar que las condiciones inhabitables fueron el resultado de la falta de acción del arrendador para solucionar los problemas. Segundo, el arrendatario también debe demostrar que abandonó la propiedad arrendada en un momento razonable. Si el arrendador no puede defenderse adecuadamente, podría verse obligado a pagar una suma de dinero en concepto de daños por incumplimiento del acuerdo, estrés emocional y físico, y malestar por las malas condiciones.

En resumen, el mejor consejo para un arrendador es arreglar los problemas tan pronto como tome conocimiento de ellos. Asimismo, puede trabajar con su arrendatario y ver si él está dispuesto a solucionar el problema a cambio de una reducción en el alquiler.

Notificación al arrendatario sobre el próximo ingreso a la propiedad arrendada

En la mayoría de los estados, antes de ingresar a una propiedad arrendada, los arrendadores deben notificar a los arrendatarios de la necesidad de ingresar para realizar reparaciones o para mostrar el lugar a posibles nuevos arrendatarios. La mayoría de los estados exigen que el arrendador notifique a los arrendatarios de 24 a 48 horas antes de ingresar a la propiedad. Sin embargo, como se menciona anteriormente, un arrendador puede entrar a una propiedad arrendada en cualquier momento sin previo aviso para efectuar una reparación de emergencia. Además, en algunas jurisdicciones, los arrendadores pueden ingresar a una propiedad arrendada sin previo aviso cuando el arrendatario se encuentra ausente por un período de tiempo prolongado a fin de controlar la propiedad y realizar las reparaciones necesarias.

Si un arrendador viola esta ley, el arrendatario puede demandarlo. Algunos estados, como California, otorgan al arrendatario el derecho de reclamar por acoso en el supuesto de que el arrendador ingrese a la propiedad arrendada sin debida notificación y, además, imponen una multa monetaria contra el arrendador.

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