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Desalojo de Arrendatario: Qué Debe Saber

Debe saber que, conforme a las leyes de desalojo, su arrendador no puede simplemente echarlo de su apartamento u otro espacio que esté alquilando, aunque se haya atrasado en el pago del alquiler. En casi todas las situaciones, el arrendador debe obtener una resolución judicial antes de desalojar a un arrendatario.

A los fines de desalojarlo de su arrendamiento, el arrendador primero debe otorgarle debida notificación, en general por escrito, que debe cumplir ciertas formalidades. En esta etapa, usted cuenta con algunas opciones. En primer lugar, puede actuar de conformidad con la notificación de desalojo y mudarse. Por otro lado, puede solucionar el defecto del que su arrendador se ha quejado (fumar, mascotas, alquiler fuera de término, etc.) y ver si el arrendador todavía desea continuar con los procedimientos de desalojo de arrendatario. Su última opción es no hacer nada y continuar viviendo en su apartamento. Si elige esta última opción, el arrendador deberá iniciar una demanda en su contra, denominada "demanda por apropiación ilegal", para que el procedimiento de desalojo continúe avanzando. Para obtener una decisión favorable en esta demanda, el arrendador debe demostrar que usted hizo algo que viola el contrato de arrendamiento y justifica su rescisión.

Cada estado tiene una norma diferente en cuanto al desalojo de arrendatario y, a menudo, existen muchos procedimientos estrictos que deben respetarse antes de que un arrendador pueda desalojar a un arrendatario de manera lícita. Estas leyes pueden exigir que un arrendador envíe múltiples notificaciones de desalojo o que respete ciertas normas. Independientemente del caso, el arrendador debe observar las leyes y los procedimientos del estado hasta el más mínimo detalle para poder desalojarlo.

Notificación de desalojo de arrendatario con causa

En general, existen tres tipos distintos de notificación de desalojo que puede recibir en caso de haber violado alguna parte de su contrato de alquiler o arrendamiento. Primero, está la notificación que indica que pague el alquiler o abandone el inmueble. No hay mucho que explicar. Típicamente, el arrendador estipulará una determinada cantidad de días para pagar el alquiler vencido. En general, tendrá entre tres y cinco días para pagar el alquiler o "abandonar" el arrendamiento y mudarse.

En segundo lugar, las notificaciones de subsanación o abandono suelen enviarse a arrendatarios que han violado una condición o término específico del arrendamiento. Por ejemplo, pueden enviarse a los arrendatarios que tienen mascotas en unidades de arrendamiento que no permiten animales o a aquellos que fuman cuando en el contrato hay una cláusula clara que prohíbe fumar. En general, el arrendatario tendrá cierto plazo de tiempo para subsanar su mal comportamiento o abandonar el apartamento.

Por último, están las notificaciones de abandono incondicional. Son las peores para el arrendatario. Estas notificaciones no le otorgan la oportunidad de corregir los errores y no suelen dejar oportunidades para que continúe el arrendamiento. Dada la severidad de estas notificaciones, las leyes de los estados limitan su uso a ciertas situaciones bien definidas. Estas notificaciones solo pueden enviarse, en la mayoría de los casos, si el arrendatario:

  • ha pagado el alquiler con atraso en más de una ocasión;
  • ha violado repetidas veces un término o condición del arrendamiento y no ha corregido o subsanado el defecto;
  • ha estado llevando a cabo actividades ilegales en la propiedad arrendada, tales como preparar o comercializar drogas, participar en actividades relacionadas con pandillas; o
  • ha dañado la propiedad arrendada de manera grave.

Notificación de desalojo de arrendatario sin causa

En algunas situaciones, su arrendador puede solicitarle que abandone la propiedad aunque haya pagado su alquiler a tiempo y no se haya comportado de manera tal que justificaría un desalojo con causa. Las leyes de desalojo permiten que los arrendatarios le soliciten que se mude, pero se le deben proporcionar ciertas protecciones adicionales.

Primero, en el caso de las notificaciones de desalojo sin causa, el arrendador debe otorgarle un período de notificación más prolongado para dejar el inmueble, generalmente de 30 o 60 días. Este plazo de tiempo prolongado está diseñado para permitirle buscar otro lugar donde vivir.

Sin embargo, si su apartamento está protegido por leyes de control de alquiler, quizás tenga derecho a una excepción y pueda impedir que su arrendador lo desaloje sin causa. Las leyes de algunos estados exigen que el arrendador demuestre un motivo reconocido legalmente para la terminación del arrendamiento en apartamentos controlados con alquiler. Estas leyes se denominan "protección de desalojo con justa causa" y solo permiten que los arrendadores desalojen a sus arrendatarios por determinados motivos específicos.

Demandas por desalojo

Si usted no se muda ni soluciona el defecto del arrendamiento después de recibir una notificación para abandonar el inmueble, el arrendador debe iniciar una demanda para echarlo de la propiedad. Para ello, debe enviarle una copia de la demanda junto con una citación para continuar con la acción de desalojo.

Defensas que puede interponer

Una vez que comparece ante el tribunal, cuenta con diversas defensas posibles que puede interponer para intentar dejar sin efecto la demanda de desalojo de su arrendador. Puede señalar que ya ha reparado los defectos del contrato de arrendamiento y que ya no se justifica el desalojo. También podría demostrar que el arrendador no respetó los procedimientos de desalojo correspondientes o que usted retuvo el alquiler porque su arrendador no realizó las reparaciones necesarias en el inmueble después de haberle informado reiteradas veces sobre los peligros.

Cuando un oficial del orden público lo busca

Si el arrendador gana la demanda de desalojo, no puede simplemente ir y dejar sus bienes en la calle fuera del inmueble. En cambio, debe acercarse al oficial del orden público local con la orden judicial, pagar una tasa y hacer que el oficial lo desaloje. El oficial del orden público irá a su casa para informarle que regresará en algunos días para escoltarlo fuera de la propiedad. Con suerte, ya tendrá un camión de mudanza listo para ese momento y algunos amigos que lo ayuden a empacar.

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