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El Uso del Suelo y el Planeamiento Urbano: Conceptos Básicos

El uso del suelo y el planeamiento urbano implican la reglamentación del uso y el desarrollo de bienes raíces. La forma más común de regulación del uso del suelo es el planeamiento urbano. Las municipalidades implementan restricciones y reglamentos de planeamiento urbano para controlar y dirigir el desarrollo de propiedades dentro de sus fronteras. Desde que la ciudad de Nueva York adoptó la primera ordenanza de planeamiento urbano en 1916, casi todas las principales áreas urbanas de los Estados Unidos han adoptado reglamentos de este tipo.

¿Qué son los reglamentos de planeamiento urbano?

La función y el objetivo básico del planeamiento urbano es dividir un municipio en distritos (o zonas) residenciales, comerciales e industriales que, en general, están separados el uno del otro y el uso de la propiedad dentro de cada distrito es razonablemente uniforme. Dentro de estos tres tipos principales de distritos, suele haber restricciones adicionales que pueden ser bastante detalladas, lo que incluye requisitos específicos en cuanto al tipo de construcciones permitidas, la ubicación de las líneas de servicios públicos, restricciones sobre construcciones accesorias, espacios entre las construcciones y la calle u otros límites, el tamaño y la altura de las construcciones, la cantidad de ambientes, el espacio o el área de los pisos y los pies cúbicos, y el costo mínimo de las construcciones. Asimismo, estas restricciones pueden cubrir el frente de los lotes; el área mínima de un lote; los jardines delanteros, traseros y laterales; el estacionamiento interno; la cantidad de construcciones en un lote; y la cantidad de unidades de vivienda en determinada área. Los reglamentos pueden limitar áreas para casas unifamiliares o conjuntos de casas o viviendas multifamiliares. En áreas de importancia histórica o cultural, los reglamentos de planeamiento urbano pueden exigir la conservación de dichas características.

Regulación del desarrollo

La regulación del uso del suelo no está limitada a controlar el uso y las construcciones existentes; en gran medida, está diseñada para servir de guía para el futuro desarrollo. En general, las municipalidades siguen un proceso de planeamiento que, en última instancia, deriva en un plan maestro o integral y, en algunos estados, en la creación de un mapa oficial para un municipio. Luego, el plan maestro se implementa mediante ordenanzas que controlan el planeamiento urbano, la reglamentación de desarrollos de subdivisión, planos de calles, planos para instalaciones públicas y regulaciones para edificios. Los futuros desarrolladores deben planear sus subdivisiones de acuerdo con el plan o mapa oficial. En los últimos años, se ha puesto cada vez más énfasis en el planeamiento a nivel regional y estatal. Al reconocer que las acciones de un municipio afectarán considerablemente a las ciudades vecinas, a menudo de maneras conflictivas y contradictorias, estas iniciativas de planeamiento permiten crear un plan regional que ofrece una visión integral y un conjunto de regulaciones.

Límites para la regulación del planeamiento urbano

Debido a que los reglamentos sobre el uso del suelo y el planeamiento urbano limitan los derechos de los propietarios de usar su propiedad de la manera en la que lo harían (o desearían hacerlo), a veces se presentan controversias. Asimismo, es difícil determinar con especificidad el alcance y los límites de la capacidad de los gobiernos de regular el uso del suelo. Los tribunales han sostenido que la regulación del planeamiento urbano es permisible siempre que sea razonable y no arbitraria; si guarda una relación razonable y considerable con la salud pública, la seguridad, la comodidad, la ética y el bienestar general; y si los medios empleados son razonablemente necesarios para cumplir con su propósito. Dada la naturaleza subjetiva de estos factores, es evidente que hay mucho margen para que se generen disputas y, a veces, acciones legales.

Una cuestión extremadamente difícil que se presenta en esta área del derecho es cuán lejos pueden llegar los reglamentos sobre el uso del suelo sin toparse con la prohibición constitucional contra la expropiación de una propiedad privada para uso público sin una indemnización justa. Las recientes resoluciones de tribunales han hecho más difícil para los municipios exigir que los desarrolladores de bienes raíces renuncien a una parte de su propiedad para fines públicos, tales como acceso a orillas de lagos, aceras, vías de acceso y parques, a través del uso de reglamentaciones. Estos casos sirven para definir el punto en el cual las exigencias del gobierno para controlar el suelo alcanzan un nivel tal que se debe indemnizar al propietario mediante el ejercicio de su facultad del dominio eminente y la expropiación de la propiedad.

Cuestionamientos a los reglamentaciones de planeamiento urbano

Existen muchas otras restricciones a las facultades del gobierno de regular el uso del suelo y cualquiera de ellas puede proporcionar una base para cuestionar dichas reglamentaciones. Las ordenanzas de planeamiento urbano deben ser razonables de acuerdo con todos los factores involucrados, tales como la necesidad del municipio; el propósito de la restricción; la ubicación, el tamaño y las características físicas del terreno; el carácter del vecindario; y su efecto en el valor de la propiedad en cuestión. La lógica detrás del planeamiento urbano es que promueve el bienestar de toda la comunidad conforme a un plan integral. El planeamiento urbano específico de parcelas individuales de tierra en contraste con las propiedades circundantes, principalmente por los intereses privados del dueño de la propiedad en cuestión, puede ser cuestionado a menos que exista un fundamento razonable para diferenciar la parcela de las demás. Las restricciones basadas únicamente en la raza o la ocupación de una propiedad no están permitidas y solo podrá ratificarse una clasificación que discrimina a un grupo racial o religioso cuando el estado demuestre un interés preponderante que no puede satisfacerse de otra manera.

En muchos territorios, las leyes han creado consejos de apelaciones de planeamiento urbano para dirimir estas cuestiones. Son organismos cuasijudiciales que pueden llevar a cabo audiencias donde los testigos prestan declaración bajo juramento y cuyas decisiones están sujetas a la revisión de un tribunal. Debido a la complejidad de las leyes de planeamiento urbano y a la naturaleza especializada de los consejos de apelaciones correspondientes, no se recomienda que un propietario que impugna un requisito de planeamiento urbano defienda su caso sin asesoría legal. Los miembros del consejo, el abogado municipal y el oficial de planeamiento involucrados en el proceso cuentan con considerable experiencia, conocimiento de la ley y una tendencia a favorecer sus interpretaciones de las ordenanzas, y todo propietario que no pueda igualar los conocimientos legales para defender la impugnación estará en gran desventaja.

Restricciones no gubernamentales: cláusulas restrictivas y servidumbres de paso

No todas las restricciones sobre el uso del suelo son creadas por los gobiernos. Los desarrolladores de bienes raíces también pueden incorporar restricciones en sus emprendimientos, principalmente a través del uso de cláusulas restrictivas y servidumbres de paso. Las cláusulas restrictivas son aquellas disposiciones de una escritura que limitan el uso de la propiedad y prohíben ciertos otros. En general, los desarrolladores de bienes raíces usan estas cláusulas para establecer el tamaño mínimo de las casas, las líneas de retiro y los requisitos estéticos ideados para realzar el vecindario.

Las servidumbres de paso son derechos a usar la propiedad de un tercero para fines particulares. En la actualidad, las servidumbres de paso también se usan para fines de interés público, tales como la protección de espacios abiertos y la conservación. Por ejemplo, una servidumbre de paso puede impedir que alguien construya en una parcela de tierra, lo cual deja la propiedad abierta y, por lo tanto, se conserva un espacio verde abierto en beneficio del público en general.

Consulte con un abogado

Para obtener información específica para una situación, un abogado puede ayudarle. Consulte a un abogado especializado en bienes raíces en caso de tener más preguntas o requerir su representación. Un abogado trabajará para obtener el mejor resultado posible y proteger tus derechos. El primer paso es encontrar a un abogado especializado en la ley de bienes raíces en su área.

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